Verborgen gebreken bij koop

Eindelijk heb je je droomhuis gevonden. Alles is geregeld rond de verkoop en het huis is officieel van jou. Maar dan kom je erachter dat er wat aan het huis mankeert, wat bij de verkoop niet is gemeld. Wie is op zo’n moment aansprakelijk? En wat moet je doen als het ernstige gebreken blijken te zijn? In dit artikel leggen wij alles aan je uit!

Laten we het eerst over de plichten die er rond de koop en verkoop van een huis zijn. Je hebt de onderzoek plicht als koper en de verkoper heeft mededelingsplicht.

Mededelingsplicht ligt bij de verkoper

Een verkoper is verplicht om alle gebreken die hij of zij van de woning weet te delen met de koper. Hierbij horen ook de gebreken die niet duidelijk zichtbaar zijn voor de koper! Wat zijn de meest voorkomende gebreken?

• Asbest
• Lekkage
• Houtworm of boktor
• Funderingsproblemen
• Onzichtbare scheuren in vloeren of muren
• Sterk vervuilde woning
• Rotte dakconstructie

Zoals je kan zien zijn er aardig wat gebreken die aan een woning kunnen mankeren, zonder dat je het door hebt. Veel van deze gebreken zijn door goed onderhoud gewoon te voorkomen! Zo is een rotte dakconstructie met goed dak onderhoud makkelijk te voorkomen. Meer weten over waarom dak onderhoud zo belangrijk? Op deze website vind je veel artikelen over werk aan het dak.

Maar wist je dat nog veel meer zaken onder de mededelingsplicht vallen?

Zo valt onder de mededelingsplicht ook het recht van anderen om het perceel van de woning te betreden. Dit noem je het recht van overpad.

Als verkoper kunnen specifieke woonomstandigheden ook als meldingsplichtig worden beschouwd. Wanneer er rond de woning geluidsoverlast is, moet de verkoper dit ook aan de koper melden. Dat is ook wel zo netjes wanneer de verkoper weet dat de koper op zoek is naar een woning in een rustige omgeving.

Als koper heb je onderzoeksplicht

Voor een verkoper geldt mededelingsplicht, maar voor een koper geldt de onderzoeksplicht. Deze plicht houdt in dat de koper moet onderzoeken of er geen gebreken kleven aan het huis dat gekocht wordt. Wil je meer weten over je rechten en plichten bij een koopovereenkomst? Op rijksoverheid.nl lees je er meer over!

Als koper moet je zorgvuldig en actief te werk gaan met een inspectie van de woning. Hiervoor kun je als koper een (bouw)deskundige inschakelen, maar dit is niet verplicht. Het doel van de onderzoeksplicht is dat de koper op deze manier een volledig beeld van de woning heeft voordat een koopovereenkomst wordt gesloten.

De hoofdregel is dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder weegt als de onderzoeksplicht van de koper. Een voorbeeld hierbij: wanneer de verkoper zegt dat het dak niet lekt, hoeft de verkoper dit niet te controleren. Blijkt later wel dat het dak wel lekt, dan ligt de fout bij de verkoper en is deze aansprakelijk. Laten we hier wat verder op ingaan.

Wanneer kun je de verkoper achteraf aansprakelijk stellen?

Er zijn 2 situaties waarin je de verkoper achteraf aansprakelijk kan stellen bij verborgen gebreken.

1. Het gebrek is zo ernstig dat de woning niet normaal gebruikt kan worden. Echter, ligt de bewijslast hiervoor wel bij de koper. Het maakt echter niet uit of de koper wel of niet op de hoogte was van het gebrek bij het aansprakelijk stellen.
2. De verkoper was op de hoogte van het gebrek, maar heeft er bewust voor gekozen dit niet te melden. Dit is niet toegestaan vanwege de mededelingsplicht. Het is wel van belang dat het om gebrek gaat dat bij de koper tijdens de onderzoeksplicht niet makkelijk zelf te ontdekken was.

Wat moet je doen wanneer je als koper achteraf een gebrek aan de woning ziet?

Meld het gebrek eerst aan de verkoper, zodat je op deze manier hopelijk samen tot een geschikte oplossing kan komen. Meld het gebrek ook bij je verzekeraar. De dekking die de verzekeraar biedt voor het gebrek is van groot belang om te weten.

Kom je er als koper helaas niet uit met de verkoper, dan kun je de verkoper in gebreke stellen. Dit doe je door een aangetekende brief te versturen naar de verkoper. Dit noem je ook wel een ingebrekestelling. Het doel is om op deze manier de verkoper nog 1 laatste kans te geven om tot een oplossing voor het gebrek te komen. Geef de verkoper in de brief een redelijke termijn om alsnog tot een oplossing te komen. Daarnaast meld je in de brief dat jij je als koper vrij acht om na deze termijn verdere stappen te nemen.

Ben je na deze stappen nog steeds niet tot een geschikte oplossing gekomen? Schakel dan de hulp in van een juridisch adviseur. Deze kan je advies geven of een procedure überhaupt zinvol is of dat er andere stappen nodig zijn.

Het is belangrijk om als zowel koper als verkoper de plichten serieus te nemen om te zorgen dat gebreken aan de woning meteen duidelijk worden. Op deze manier hou je de koop van een woning zoals die hoort te zijn: een leuke nieuwe stap in je leven.